18/03/2016 - Isso porque o artigo 784 do novo código dispensa a necessidade de o condomínio entrar com a ação de cobrança contra o inadimplente. O procedimento adotado poderá ser o da execução direta do débito.

O presidente do Sindicato das Empresas Administradoras de Bens e Condomínios de Santos (Seabens), Horácio Prol Medeiros, diz que a medida é um avanço para o setor.

“Os síndicos eram obrigados a esperar a dívida se acumular por seis meses, em média, para entrar com a ação. Só depois disso, a Justiça analisava o caso e a sentença demorava de um a dois anos”, cita.

Com a mudança, o juiz pode reter o dinheiro que o devedor tem na conta, como primeira medida. Se a medida não for suficiente para cobrir o débito, a decisão sai em quatro meses e o imóvel poderá ser penhorado para quitar a dívida.

Parcelamento

Depois de receber um mandato de citação, via correio ou oficial de Justiça, o condômino inadimp[ente terá um prazo total de 15 dias para efetuar o pagamento, sob pena de penhora de bens, inclusive do imóvel.

A alteração da lei permite o parcelamento do valor da dívida. O prazo inicial é de três dias para pagamento à vista. Caso contrário, o morador terá mais 12 dias para pagar 30% de entrada e dividir o restante em até seis parcelas, com juros e correção monetária.

Para isso, é necessário que ele faça uma petição ao juiz informando que irá pagar o débito parcelado.

Vale lembrar que entre pagar à vista ou a prazo, o devedor terá um prazo total de 15 dias.

Se nesse período, o condômino não quitar a dívida terá seus bens penhorados. Inicialmente, é pedido a penhora em dinheiro ou aplicação, depois arresta-se os bens do devedor.

Impacto do débito

As taxas condominiais não pagas por dois moradores em um prédio de 20 apartamentos podem representar 10% das despesas do edifício, o que compromete o fluxo de caixa.

Conforme Moisés do Santos Abreu, dono de uma administradora de condomínios, diante de um cenário de inadimplência corre-se o risco de não pagar as contas de água e luz ou de adiar a manutenção em um elevador, por exemplo.

“Não pagar o condomínio é injusto com meu vizinho que está pagando minha conta de água. É o princípio da coletividade”, afirma Abreu.

Medeiros aconselha os síndicos a analisarem suas convenções coletivas para saber se será necessário fazer adaptações ao texto, prevendo as mudanças no Código de Processo Civil. “Cada caso é um caso”.

Já o advogado Rubens Moscatelli, presidente do Sindicato dos Condomínios da Baixada Santista (Sicon), lembra que as mudanças do novo código são positivas para o setor, mas há desvantagens.

“Antes era possível incluir outras dívidas dos condôminos ao longo do processo judicial. Agora, só o débito da taxa condominial será julgado. Pendências diferentes terão de ser cobradas por meio de outras ações”, finaliza.

No vermelho

Segundo levantamento da Lello, maior administradora de São Paulo, a inadimplência subiu, em média, 12% nos condomínios residenciais no período de um ano. O estudo foi feito com base em dois mil prédios gerenciados pela empresa na Capital, Grande ABC, Campinas e no Litoral, onde vivem cerca de 150 mil famílias. O estudo mostra que, em janeiro deste ano, 5,43% dos boletos emitidos estavam em aberto por um período superior a 60 dias. No primeiro mês do ano passado, esse índice era de 4,84%.